万达商业是大连万达集团的核心子公司之一，也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，拥有一支近三万人的商业管理团队，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。

目前物业管理面积已超过1000万平方米，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，已成为万达商业地产的核心竞争优势之一。

但与万达商业身上中国最大的全国性连锁龙头地位相比，其上市之路可谓一波三折。

早在2005年，万达准备将9家商业广场打包到境外发行REITs，且当年年底在香港获通过。只可惜随后有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的相关政策，万达REITs计划因此被迫搁浅。包括后面计划去香港红筹上市，也被相关政策影响。

到了2007年，王健林计划让万达在A股上市，随后展开一系列的前期准备工作。但随之而来的楼市调控，使得万达上市的努力再度搁浅。不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。

2014年12月23日，当时名为“万达商业地产”的万达商业成功在港交所主板首次上市。彼时，超过280亿港元的集资净额让其成为当年港交所最大IPO。

然而，上市当天万达商业的股票就遭遇破发，并且在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价，估值压低，股价长期低迷，价值不被认可，2016年3月，万达商业宣布退市，同时谋求回A。

实际上，早在2015年9月，万达商业就启动了在内地IPO的上市程序，向证监会递交了招股书。

当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，公司的地产属性浓厚。

近年来，房地产调控政策日益趋严，房企在国内上市基本无望。之前已递交材料、已受理的国内地产企业就陷入了漫长的IPO排队周期，而在A股上市排队的房企中，排名最靠前就是万达商业。

与此同时，万达商业还主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过一番调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

甚至万达连公司名字都改了，以凸显万达商业“从重变轻”的决心。2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。

从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

尽管如此，万达商业A股IPO之旅依然无法改变终止的命运，2021年3月24日，万达商业发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

而期望“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业即将开始资本市场新征程的开始。

撤回A股IPO申请的万达商业，进行轻资产重组之后，拟重回港股。

据大象君了解，10月11日关于珠海万达商业管理集团股份有限公司的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》获得证监会受理，可以向港交所提交上市申请表格，正式开启港股上市路。

自3月24日，万达集团撤回万达商业A股IPO申请之后，便在加快赴港上市进度。

3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

万达轻资产商管公司由万达商管集团重组而来，公司名称从“商业管理”变为“轻资产商管”，再一次地去地产化，强调轻资产属性。

据万达商管此前披露数据显示，截至2021年9月末，万达广场正式进入400+时代。其中，从300座到400座只用了不到2年时间。

公开数据显示，2020年开业45座万达广场，其中轻资产27个占比达到60%；2021年在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%。

据万达方面表示，万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

大连万达商业管理集团股份有限公司披露的2021年公司债券半年度报告数据显示，公司上半年收入226.8亿元，同比增长32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利润总额95.15亿元。

截至6月末，公司手持货币资金301.44亿元。万达商管表示，这是因为构建商业广场，购买快钱资产包股权、理财产品和偿还部分有息负债等支出较多。

从业务板块来看，投资物业租赁及管理收入209.96亿元，毛利率72.22%；酒店运营收入6.57亿元，同比增长111.81%；毛利率43.63%，同比增加466.93%。

据数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。

若万达商管赴港上市成功，简单按上半年业绩乘以2，取恒大物业、碧桂园服务、华润万象生活、融创服务的市盈率中值（34）计算，万达商管市值或超过4700亿港元，相较其在2016年港股退市市值2376.8亿港元增长一倍，成为新的港股物业市值龙头股。

赴港上市前夕，珠海万达商管的投资人队列也在逐渐明了，除了已获碧桂园投资之外，珠海万达商管的投资者还包括互联网企业、产业投资、基金等机构，上市前已筹资约60亿美元。

天眼查信息显示，9月17日万达商管获得Pre-IPO融资，金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资。

路透社消息称，PAG（太盟投资集团）领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资，以及9.33亿美元银行贷款；碧桂园投资金额约为15亿美元；若以此计算，腾讯、蚂蚁金服共出资约13亿美元。

香港资本市场对于物业型的管理，尤其是专业化、规模化的管理，非常看好。因此，在A股上市还有阻碍的背景下，重新登陆香港资本市场，是个不错的战略选择。

此次万达商管以轻资产模式“重新赴港上市”，获得了珠海国资的加持，从评级上调到人事换防，一定程度上反映了市场对万达商管的看好。

可以预见的是，在万达商管上市后，这一轻资产平台或将成为最重要的上市平台，那么，王健林谱写的轻资产新故事，是否会被资本市场认可？这个或许很快就能给我们一个答案！